jueves, abril 06, 2017

Artículo sobre cómo debería ser el REGISTRO DE LA PROPIEDAD en la Catalunya independiente

¿Qué es el Registro de la Propiedad?
Se trata de un órgano en el que se inscriben documentos relacionados con la titularidad y las cargas de los bienes inmuebles. En sus oficinas se pueden inscribir los distintos documentos a la vez que obtener información sobre lo registrado. Lo que consta en ellos se halla bajo la salvaguarda de los tribunales, lo que permite la protección de los titulares y del tráfico inmobiliario.

La institución en si es muy antigua, su creación data del siglo XIX y si bien se ha modernizado con la implantación de soportes informáticos, su función se ha mantenido inalterable.

En algunas oficinas, y a través de contrato, se puede proceder a la liquidación de impuestos autonómicos como es el caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o de Donaciones y Sucesiones, que en el caso de Catalunya, está previsto, a partir del 1 de septiembre de 2017, asuma plenamente la Hacienda Catalana en unas oficinas recientemente creadas en algunas de las poblaciones donde operaban.

Se financia a través de los usuarios que solicitan información o que registran los títulos aportados, mediante el pago de unos aranceles regulados en el real Decreto 1427/1989.
Con las cantidades recaudadas el Registro de la Propiedad hace frente a los gastos ordinarios y extraordinarios de cada oficina.
El buen funcionamiento y el reconocido prestigio de la institución es posible que se deba al nivel de conocimientos del titular a cuyo cargo está cada registro, un licenciado en derecho que ha tenido que superar con éxito una oposición de elevada exigencia combinada con un importante esfuerzo de aprendizaje teórico, así como de su personal, en muchos casos también formado por licenciados en derecho y que han de superar duras pruebas para su promoción laboral.

El establecimiento de unos honorarios permite que el Estado no tenga que preocuparse de determinar unas partidas en sus presupuestos, el Registro, pues, se autofinancia y el hecho de que los salarios salgan de lo recaudado provoca un alto rendimiento en su personal, ahora bien, esto que parece una ventaja puede no serlo, el que no existan partidas presupuestarias hace que el personal no tenga la consideración de funcionario, y su relación laboral sea la propia de cualquier empleado con un empresario.
Por otro lado el aumento de los gastos y la caída de los ingresos, propiciada por la crisis del mercado inmobiliario, así como la bajada de precios, que han conllevado la reducción del ingreso medio por inscripción, ha propiciado que algunos registros no sean rentables, ya que de hecho funcionan como si fuera un negocio privado, ello en contraprestación a otros que sí lo son, creándose desigualdades remuneratorias.

El Registro de la Propiedad protege al titular de bienes o derechos, da publicidad de su contenido, establece controles a la hora de practicar la inscripción de diversos documentos en beneficio de los usuarios y consumidores y dispone de una información fundamental para el funcionamiento de la economía.

Las distintas oficinas del registro remiten al Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad todos los datos relacionados con las titularidades y cargas de todas las fincas de España. Dicho Colegio dispone pues de una gran información ya que en sus archivos constan todas las propiedades de que dispone cada una de las personas físicas o jurídicas del estado así como de las cargas existentes.


¿Cómo tendría que ser el Registro de la Propiedad de la República de Catalunya?
Se ha discutido mucho que cada registro actúe como una empresa privada que recauda una cantidad que destina a sus gastos y habría de valorarse si a la Generalitat le interesa asumir el control directo de una entidad que funciona o dejarla como hoy en día en manos de los registradores.

Entiendo pues que, si se asume tendrá que hacerse con el mantenimiento, como mínimo, de las actuales demarcaciones y su personal y así aprovechar su experiencia.
En lo que hace referencia a la tasa por el servicio, descarto su gratuidad, es un tema que se podría estudiar en el futuro, pero de entrada, las inscripciones así como la información se tendría que cobrar por medio de aranceles, con ello no se gravarían los presupuestos de la República. Ahora bien, lo que si revisaría y modificaría son los conceptos susceptibles de arancel, actualmente extensísimos. Las diversas modificaciones de la indicada Ley que regula los honorarios han convertido el coste de una inscripción registral en un auténtico galimatías difícil de descifrar, los diferentes tramos así como los actos o conceptos que se pueden cobrar se deberían simplificar. Entiendo que deberían reducirse, estableciendo una única tabla de valores con su correspondiente cuantía de honorarios, independientemente del número de intervinientes u operaciones a realizar (actualmente cuesta más inscribir una finca a favor de dos personas que otra de igual valor a nombre de solo una) y que debería englobar todos los conceptos, de este modo, sabiendo el valor del inmueble, se sabría automáticamente el coste por la inscripción, cosa que hoy en día es muy difícil de calcular, lo que puedo asegurar en mi larga experiencia en la entrega de documentación en los Registros, que obliga a solicitar presupuesto previo en los casos en que los clientes precisan saber con antelación el coste de la inscripción.

Establecería pues un arancel en el que se debería abonar un porcentaje del valor de lo inscrito para los documentos de transmisión de fincas con un mínimo y un tope máximo a estudiar, pero reduciría la cuota significativamente en los documentos de gravamen y su cancelación, estableciendo un fijo para el resto de operaciones. Entiendo que se puede cobrar una cantidad importante por la inscripción de la propiedad, pero en el gravamen hay que reducir considerablemente la cuantía, y es que normalmente son las personas con menos recursos las que deben recurrir a la financiación o gravamen de las fincas para su adquisición, lo que implica que los que tienen menos recursos han de soportar más gastos que los que pueden adquirir al contado.

Con todo ello se garantizaría no solo el mantenimiento del servicio sino que se podría financiar la creación de más oficinas y la ampliación de sus funciones.
La tabla con las bases arancelarias se podría revisar cada 3 años, adecuándola a aquellas necesidades de la nación y destinando siempre los importes obtenidos a esta función. Con ello entiendo que la totalidad de lo recaudado debería gestionarlo directamente la Generalitat, y es ella la que tiene que controlar lo que representa dicho servicio público y con lo recaudado en toda Catalunya, proceder al pago de los gastos ordinarios y extraordinarios de las oficinas, del personal, del registrador (ahora se queda el 60% de los beneficios) y de mejora de las existentes o creación de nuevas.

Por todo lo dicho se entiende que la Generalitat debería asumir de forma más directa la gestión, creando, de entrada, un poderoso archivo central donde integraría todos los historiales de las fincas de Catalunya, de hecho ya me consta la existencia de un gran ordenador que regulará la fiscalidad del país y que se podría aprovechar también para esta función, ello permitiría que todos los datos estuvieran a mano de cualquier Registro de Catalunya o de la propia Generalitat, dándose acceso directo a la hacienda catalana o unidades de recaudación ejecutiva independientemente de su ubicación, para su consulta a la vez que serviría de copia de seguridad.

Mantendría todas las oficinas existentes en las poblaciones importantes, como hasta la fecha, y crearía otras en algunas más pequeñas, en las que restablecería las oficinas liquidadoras de impuestos, con ello se conseguiría que cualquier población de más de 5.000 habitantes dispusiera de una oficina pública registral y evitaría traslados de sus habitantes a la hora de consultar, liquidar el impuesto o inscribir, a pesar de que hoy en día ya se puede acceder a la información registral a través de una página web del Colegio de Registradores de España, que tendría que asumir la Generalitat, creo que el acceso directo de los ciudadanos también es importante y se tendría que fomentar en aras de una mayor comodidad.

Los historiales de los inmuebles se encuentran actualmente en soporte papel en unos libros, que contienen las inscripciones de las distintas fincas (entendiéndose como finca, cualquier vivienda, solar, edificio, plaza de aparcamiento, trastero, etc.), esta herramienta aunque anticuada es muy segura ante posibles ataques informáticos. El mantener el soporte papel implica que las inscripciones se tendrán que continuar materializando en los libros de los respectivos registros, en sus demarcaciones, eso sí, sin dejar de establecer un apoyo informático a modo de copia de seguridad, por lo que no se podría inscribir un documento que contuviera varias fincas de registros distintos en uno solo, o elegir el usuario donde practicar la inscripción. Hoy en día, con la presentación telemática, los notarios, los juzgados y los organismos estatales ya pueden remitir una copia del documento para la inscripción en las fincas que correspondan, sin necesidad de aportar una copia física del mismo. Pero el abandonar ese soporte con la creación de fincas virtuales o informáticas cerrando los historiales de los libros, comportaría la posibilidad de abrir cada registro a los demás, se podría visualizar el historial desde cualquier oficina registral y practicar la inscripción de una forma más ágil. 



Las nuevas tecnologías ya permiten las firmas electrónicas y este paso, aunque atrevido, modernizaría enormemente la actividad registral y permitiría ampliar el contenido de los historiales con más datos.
Ampliaría, en consecuencia, la función de los registros, con el tiempo permitiría el acceso a más títulos, hoy en día, por poner un ejemplo, no tienen acceso los contratos privados de arrendamiento, que bien podrían inscribirse con la legitimación notarial de las firmas de los intervinientes, con ello pretendo la existencia de un único historial por finca que contuviera todos los datos posibles, así como de las afectaciones urbanísticas, datos catastrales, etc., con lo que se conseguiría en un solo análisis, en una sola consulta, obtener toda la información de lo que puede interesar de una finca. Por ello entiendo que el Registro de la Propiedad debería asumir además de sus actuales funciones las relacionadas con temas inmobiliarios de las Cámaras de la Propiedad Urbana, que con la Leyes 33/1987, 37/1988 y 8/1994, se suprimió la exacción de la cuota, se acabo con la obligación de colegiación y se acordó su supresión, constituyéndose en entidades asociativas, que en el caso de Catalunya colaboran con la Generalitat y otras Administraciones, por eso deberían fusionarse sus funciones y relacionarse directamente con el Catastro para crear un único registro inmobiliario.



También crearía un departamento de asesoramiento a los usuarios, para informales de los requisitos legales que se precisan para cada operación. Esto es algo que se tendría que estudiar, ya que podría conllevar una queja de profesionales como abogados o administradores que, con dicha actividad, podrían ver caer el número de clientes o considerarlo competencia a su actividad, por lo que lo realizaría solo en lo concerniente a tramitaciones inmobiliarias directamente relacionadas con la actualización de los datos, sin entrar en la solución de conflictos entre titulares.

Establecería dentro del propio registro un banco de datos de personas que deseen poner a la venta o alquiler sus inmuebles, de este modo facilitaría el contacto entre interesados en adquirir e interesados en transmitir o arrendar, con todas las garantías.
En definitiva, se podría crear un registro inmobiliario total, con distintas sedes pero con total acceso desde cualquiera de ellas, que diese publicidad de forma ágil a los ciudadanos en un solo trámite. Se dispondría de un tipo de oficina global que podría ayudar y ofrecer de una forma rápida y eficiente toda la información posible que pueda interesar (lindes, titularidades, cargas, situación arrendaticia, base gráfica) así como liquidar el impuesto derivado del documento que se aporte y proceder a registrarlo.

Considero, en consecuencia, que habría de modificarse el contenido de las inscripciones, estableciendo criterios de mayor claridad y simplicidad con esquemas más lógicos, que facilitarían el análisis de los historiales de forma rápida.
Dada la importancia de este organismo, que actualmente depende del Ministerio de Justicia de España, considero oportuno estudiar su encaje departamental en la Republica, trasladándolo al Departament (o Ministeri) de Governació, Administracions Públiques i Habitatge, con el que entiendo tiene más relación.

Por último, crearía un nuevo reglamento que regularía con los distintos libros del Código Civil de Catalunya ya existentes, su funcionamiento, y que adecuaría a las necesidades actuales, muy distintas de las existentes cuando se promulgaron las ya muy anticuadas Ley Hipotecaria y su Reglamento.

(by M.R., usuario habitual del Registro y Cámara de la Propiedad)
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2 comentarios :

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    http://www.vilaweb.cat/noticies/manuel-manonelles-es-logic-que-suissa-tingui-simpatia-per-aixo-que-catalunya-vol-fer-entrevista/

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  2. Interesante artículo que nos hace pensar en las estructuras de estado

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